Assurance emprunteur

Le poste d'économie le plus important d'un crédit immobilier

Sur un prêt immobilier, l'assurance représente fréquemment entre un quart et un tiers du coût total du crédit. Pour un emprunteur de plus de quarante ans, ou pour un profil présentant un risque aggravé, elle peut même dépasser le coût des intérêts.

Et pourtant, c'est la ligne que personne ne négocie. Au moment de la signature, l'attention se porte sur le taux du prêt, tandis que l'assurance est acceptée telle que la banque la propose — dans son contrat groupe.

Or ce contrat groupe repose sur une mutualisation : un tarif moyen appliqué à une population large. Il est mécaniquement défavorable aux profils les moins risqués — les jeunes, les non-fumeurs, les personnes exerçant une profession sans risque particulier. Pour eux, un contrat individuel tarifé sur leur profil réel produit des écarts considérables.

Une précision utile : notre intervention porte sur l'assurance du prêt, pas sur le prêt lui-même. Nous sommes courtier en assurance, nous ne négocions pas votre crédit auprès des banques.

La loi Lemoine : résilier à tout moment, sans motif

La loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, a profondément modifié le rapport de force. Elle instaure un droit de résiliation à tout moment de l'assurance emprunteur, sans attendre de date anniversaire, sans frais et sans avoir à se justifier.

Ce droit s'applique à l'ensemble des contrats en cours depuis le 1er septembre 2022. Concrètement : si vous remboursez un crédit immobilier aujourd'hui, quelle que soit son ancienneté, vous pouvez en changer l'assurance dès demain.

Le mécanisme est simple. Vous souscrivez un nouveau contrat présentant des garanties au moins équivalentes, vous adressez la demande de substitution à votre banque, et celle-ci dispose de dix jours ouvrés pour répondre. Un refus doit être motivé, et il ne peut se fonder que sur un défaut d'équivalence des garanties.

La banque ne peut ni facturer de frais de dossier pour cette substitution, ni modifier le taux de votre prêt en représailles. Ces deux pratiques sont expressément interdites.

• Résiliation possible à tout moment, sans frais ni justification
• Réponse de la banque sous dix jours ouvrés
• Un refus doit être motivé et fondé uniquement sur l'équivalence des garanties
• Aucun frais de substitution ne peut être facturé
• Le taux du prêt ne peut pas être modifié en conséquence

La fin du questionnaire médical pour de nombreux emprunteurs

C'est la seconde avancée de la loi Lemoine, et elle change la vie de profils jusque-là pénalisés.

Le questionnaire de santé est supprimé lorsque deux conditions sont réunies : la part assurée par emprunteur n'excède pas 200 000 €, et le remboursement du prêt intervient avant le soixantième anniversaire de l'emprunteur.

Pour un couple, le plafond s'apprécie par personne. Deux emprunteurs assurés chacun à 50 % sur un prêt de 400 000 € entrent donc dans le dispositif.

L'effet est majeur pour toute personne ayant un antécédent médical — un diabète, une pathologie cardiaque, un cancer traité — qui se voyait auparavant appliquer une surprime, une exclusion de garantie, voire un refus pur et simple.

La loi a par ailleurs ramené de dix à cinq ans le délai du droit à l'oubli. Passé cinq ans après la fin du protocole thérapeutique et en l'absence de rechute, une pathologie cancéreuse ou une hépatite C n'a plus à être déclarée.

La suppression du questionnaire médical ne dispense pas de comparer : les tarifs et l'étendue des garanties continuent de varier fortement d'un assureur à l'autre.

L'équivalence des garanties : le seul motif de refus recevable

C'est le terrain sur lequel se joue une délégation d'assurance, et là que les dossiers mal préparés échouent.

La banque ne peut refuser un contrat externe que pour défaut d'équivalence des garanties. Elle sélectionne, dans une liste de critères définis au niveau national, ceux qu'elle exige — onze au maximum sur les garanties, et quatre au maximum sur la perte d'emploi lorsqu'elle est couverte.

Ces critères sont publics et doivent vous être communiqués. Un contrat externe qui les respecte tous ne peut pas être refusé : le refus serait alors illégal.

Les points d'achoppement sont toujours les mêmes. La définition de l'incapacité de travail, selon qu'elle s'apprécie au regard de votre profession exercée ou de toute profession. Le maintien de la garantie en cas d'affection dorsale ou psychique, souvent exclue par défaut et réintégrable en option. Les délais de franchise. Et l'âge limite de couverture.

Nous montons le dossier de substitution en reprenant point par point la grille exigée par votre banque. C'est un travail fastidieux, et c'est exactement ce qui fait la différence entre une délégation acceptée en dix jours et un refus.

Quotités et co-emprunteurs : un levier sous-exploité

La quotité désigne la part du capital assurée sur chaque tête. Pour un couple, la règle veut que le total atteigne au moins 100 %, mais la répartition reste libre.

Une couverture à 50/50 assure chacun pour la moitié du capital : au décès de l'un, la moitié du prêt est soldée, l'autre reste due. Une couverture à 100/100 solde l'intégralité du prêt au décès de l'un ou l'autre — protection maximale, cotisation doublée.

Le bon arbitrage dépend de l'écart de revenus au sein du couple. Lorsqu'un des deux apporte l'essentiel des ressources, une quotité plus élevée sur cette tête protège efficacement le conjoint survivant, sans supporter le coût d'une double couverture intégrale.

Pour un indépendant dont les revenus sont à la fois plus élevés et plus volatils que ceux de son conjoint salarié, cet arbitrage mérite d'être posé explicitement — il l'est rarement au moment de la signature.

DC, PTIA, ITT, IPT, IPP : ce que couvre réellement chaque sigle

Les notices d'assurance emprunteur sont écrites en abréviations, et cette opacité explique une grande partie des mauvaises surprises au moment du sinistre.

La garantie décès solde le capital restant dû au jour du décès, à hauteur de la quotité assurée. La PTIA — perte totale et irréversible d'autonomie — s'y assimile : elle joue lorsque l'assuré ne peut plus exercer d'activité et doit recourir à l'assistance d'une tierce personne pour les actes ordinaires de la vie. Ces deux garanties constituent le socle exigé par toutes les banques.

Les garanties d'incapacité et d'invalidité sont celles qui se jouent réellement. L'ITT, incapacité temporaire totale de travail, prend en charge les échéances pendant un arrêt, après une franchise le plus souvent fixée à quatre-vingt-dix jours. L'IPT couvre l'invalidité permanente totale, à partir d'un taux d'invalidité élevé ; l'IPP, l'invalidité permanente partielle, intervient à partir d'un taux intermédiaire et n'est pas systématiquement incluse.

Le point décisif tient en une phrase des conditions générales : l'incapacité s'apprécie-t-elle au regard de votre profession exercée, ou de toute profession ? Dans la seconde rédaction, un praticien qui ne peut plus opérer mais reste capable d'occuper un poste administratif ne sera pas indemnisé. Pour une profession libérale ou un métier spécialisé, c'est la clause la plus importante du contrat — bien avant le tarif.

• DC : remboursement du capital restant dû au décès, selon la quotité assurée
• PTIA : perte totale et irréversible d'autonomie, assimilée au décès
• ITT : prise en charge des échéances pendant un arrêt de travail, après franchise
• IPT et IPP : invalidité permanente, totale ou partielle, selon le taux retenu
• Définition de l'incapacité : profession exercée ou toute profession, la clause à vérifier en priorité

Capital initial ou capital restant dû : lire le vrai coût

Deux contrats affichant le même taux d'assurance peuvent coûter du simple au double sur la durée du prêt, parce qu'ils ne calculent pas la cotisation sur la même base.

Les contrats groupe bancaires appliquent en général un taux au capital initial : la cotisation reste identique du premier au dernier mois, alors que le capital que vous devez, lui, diminue chaque année. Vous payez la vingtième année pour un capital presque entièrement remboursé.

Les contrats individuels retiennent le plus souvent le capital restant dû : la cotisation décroît à mesure que le prêt s'amortit. La mensualité de départ paraît parfois proche, mais le coût total diverge fortement.

Le seul indicateur qui permette une comparaison honnête est le TAEA, taux annuel effectif de l'assurance, dont la mention est obligatoire. Nous raisonnons pour notre part en coût total sur la durée restante, ramené en euros : c'est le seul chiffre qu'un emprunteur peut vérifier lui-même.

Cette mécanique explique un phénomène contre-intuitif : plus votre prêt est ancien, plus l'écart entre les deux modes de tarification devient favorable à la substitution — jusqu'à un certain point, au-delà duquel le capital restant est trop faible pour que l'opération vaille la peine.

Investisseur locatif, indépendant : deux cas à traiter à part

Sur un investissement locatif, l'arbitrage n'est pas le même que sur une résidence principale. Les primes d'assurance emprunteur afférentes à un prêt finançant un bien loué constituent une charge déductible des revenus fonciers : le coût net de l'assurance s'en trouve réduit, ce qui modifie l'équation de la substitution.

La structure des garanties se raisonne également autrement. Le bien produit des loyers qui couvrent tout ou partie de l'échéance ; le besoin de couverture en incapacité de travail n'est donc pas identique à celui d'une résidence principale financée par les seuls revenus d'activité.

Pour un travailleur indépendant, à l'inverse, la vigilance doit être maximale sur les garanties d'incapacité. C'est le profil pour lequel un arrêt de travail est le plus directement destructeur de revenus, et c'est aussi celui auquel les contrats groupe appliquent les définitions les plus restrictives. La clause « toute profession », les exclusions dorsales et psychiques, et la durée d'indemnisation méritent un examen ligne à ligne.

Un dirigeant assuré à titre professionnel doit enfin vérifier l'articulation entre son assurance emprunteur et son contrat de prévoyance : les deux se recouvrent parfois partiellement, et payer deux fois la même garantie est fréquent.

Le traitement fiscal des primes relève de votre déclaration de revenus fonciers et de votre expert-comptable ; nous intervenons sur la sélection et la mise en place des garanties.

Quand la substitution n'est pas la bonne décision

Nous préférons le dire avant l'étude : la délégation d'assurance n'est pas systématiquement gagnante, et nous le signalons quand ce n'est pas le cas.

Trois situations conduisent à conserver le contrat existant. Un profil présentant un risque aggravé — pathologie en cours, profession classée à risque, pratique sportive particulière — est parfois mieux servi par la mutualisation d'un contrat groupe que par une tarification individuelle qui appliquerait une surprime importante ou une exclusion.

Un prêt dont il ne reste que quelques années d'amortissement génère un gain souvent inférieur au temps consacré au dossier, sauf capital restant dû élevé.

Enfin, certaines garanties du contrat groupe sont réellement supérieures : une définition de l'incapacité au regard de la profession exercée, ou l'absence d'exclusion dorsale, valent parfois davantage que l'écart de prix. Changer pour économiser tout en dégradant la couverture d'un indépendant serait un mauvais service.

L'étude est gratuite et sans engagement, précisément parce que sa conclusion peut être de ne rien changer.

Comment se déroule une substitution avec nous

La démarche est encadrée et beaucoup plus simple que sa réputation.

Nous partons de votre tableau d'amortissement et de votre notice d'assurance actuelle, seuls documents réellement nécessaires. Nous en extrayons le capital restant dû, le taux appliqué, les garanties souscrites et les quotités.

Nous demandons ensuite à votre banque la grille des critères d'équivalence qu'elle exige, puis nous consultons les assureurs susceptibles de tarifer votre profil. L'écart de prix entre deux contrats à garanties égales atteint fréquemment un facteur deux.

Nous constituons enfin le dossier de substitution et l'adressons à votre banque, qui dispose de dix jours ouvrés pour répondre. En cas de refus non motivé ou fondé sur un autre grief que l'équivalence, nous contestons — la loi est de votre côté.

Aucun frais ne vous est facturé : notre rémunération provient de la commission de l'assureur retenu.